Economia
¿Qué papel desempeña realmente un fideicomiso inmobiliario? (Dos de dos)
Lic. César Fragoso
(Dos de dos)
¿Qué papel desempeña realmente un fideicomiso inmobiliario? (Dos de dos)
Por Lic. César Fragoso. Asesor inmobiliario.
En nuestro artículo anterior preguntábamos quién protege realmente tu dinero cuando compras una propiedad en planos. Explicamos que antes de entregar un peso debemos investigar al desarrollador, conocer quién posee el terreno, revisar los documentos y saber dónde serán depositados nuestros recursos. Ahora corresponde responder una pregunta fundamental: ¿qué papel desempeña realmente un fideicomiso inmobiliario?
En los últimos años se ha hecho frecuente escuchar que un proyecto “está bajo fideicomiso” o que “tiene una fiduciaria”. Para muchos compradores esas expresiones significan seguridad absoluta. Pero ¿sabemos realmente qué implican? Para entenderlo debemos conocer quiénes participan, qué responsabilidad tiene cada uno y, especialmente, qué sucede con el dinero aportado por el comprador.
El fideicomiso es una estructura mediante la cual determinados bienes o derechos son transferidos para crear un patrimonio separado, administrado por una fiduciaria con una finalidad previamente establecida. En República Dominicana esta figura está regulada principalmente por la Ley 189-11 y su reglamento. Ese patrimonio tiene reglas propias y debe administrarse conforme al acto constitutivo.
Imaginemos un proyecto desde su nacimiento. Una persona o empresa posee un terreno donde pretende desarrollar cien apartamentos. Ese inmueble puede ser aportado al fideicomiso junto con otros bienes, derechos o recursos. El comprador debe conocer quién aportó el terreno, bajo cuáles condiciones fue transferido y qué establece el fideicomiso respecto a su utilización.
Aquí aparece una diferencia que muchas personas desconocen: fideicomiso y fiduciaria no son lo mismo. El fideicomiso es el patrimonio y la estructura jurídica creada para una finalidad determinada; la fiduciaria es la entidad encargada de administrarlo. Esta debe mantener los bienes fideicomitidos separados de su propio patrimonio y cumplir las obligaciones asumidas.
Pero la presencia de una fiduciaria no representa una garantía absoluta de que todo saldrá según lo previsto. La fiduciaria administra aquello colocado bajo su responsabilidad, pero no necesariamente construye, vende, financia ni garantiza la rentabilidad o terminación de la obra. Sus responsabilidades dependerán de la legislación y de lo establecido específicamente en cada fideicomiso.
Luego tenemos al desarrollador, quien normalmente concibe y estructura el negocio, gestiona diseños, permisos, presupuestos, comercialización, financiamiento y coordinación general. También está el constructor, responsable de ejecutar físicamente la obra. Aunque algunas veces pertenecen al mismo grupo empresarial, sus responsabilidades no deben confundirse.
¿Y dónde aparece el banco? Un proyecto puede necesitar financiamiento para completar su construcción. La institución financiera analiza la operación y puede conceder facilidades cuyos desembolsos estén sujetos a determinadas condiciones y avances. Banco financiador y fiduciaria desempeñan funciones diferentes, aunque ambos puedan participar dentro de una misma estructura inmobiliaria.
Llegamos entonces al protagonista que más debe comprender este proceso: el comprador. Supongamos que separa un apartamento con US$5,000 y posteriormente completa el inicial mediante cuotas. No debería conformarse con preguntar si existe una fiduciaria. Necesita saber a nombre de quién paga, dónde llega ese dinero, quién lo controla y bajo cuáles condiciones puede utilizarse.
Aquí comienza el verdadero recorrido del dinero. Dependiendo de la estructura establecida, los recursos aportados por los compradores pueden estar sujetos a determinadas condiciones para su administración y desembolso. Por eso no debemos afirmar que todas las fiduciarias manejan el dinero de igual manera. Lo importante es conocer cómo funciona el fideicomiso específico donde estamos pensando invertir.
Otro concepto que debemos entender es el punto de equilibrio. En determinados proyectos pueden establecerse condiciones económicas, comerciales, jurídicas o técnicas antes de avanzar hacia ciertas etapas. Pueden estar relacionadas con ventas mínimas, aportación del terreno, permisos, capital del desarrollador o financiamiento. El comprador debe preguntar qué significa concretamente ese punto de equilibrio.
Cuando comienza la construcción pueden entrar en juego presupuestos, cubicaciones, certificaciones de avance y condiciones para determinados desembolsos. Los recursos de compradores, desarrolladores y entidades financieras pueden formar parte de la estructura financiera del proyecto. Por eso debemos conocer quién autoriza los movimientos y cuáles controles han sido establecidos.
¿Y qué sucede si las cosas no salen según lo previsto? Puede haber retrasos, aumentos de costos, ventas inferiores a las esperadas o dificultades financieras. Tener un fideicomiso no elimina automáticamente esos riesgos. Lo que proporciona es una estructura jurídica y administrativa con reglas para manejar los bienes y recursos comprendidos dentro de ella.
Una de sus características más importantes es la separación patrimonial. Los bienes fideicomitidos deben mantenerse separados de los bienes propios de la fiduciaria y de otros patrimonios administrados por esta. Pero debemos distinguir entre protección patrimonial y garantía de terminación del proyecto. Son conceptos diferentes y el comprador necesita comprender esa diferencia.
Por eso ya no basta preguntar: “¿Este proyecto tiene fideicomiso?”. Preguntemos quién es la fiduciaria, quién aportó el terreno, quién desarrolla, quién construye, cómo se financia, dónde serán depositados nuestros pagos, cuándo pueden utilizarse y qué sucede si el proyecto no continúa. Después de casi cuarenta años trabajando en bienes raíces he aprendido que la seguridad comienza con información. La palabra fideicomiso debe producir preguntas, no confianza automática. ¿Sabes realmente quién administra el dinero que entregas al comprar en planos? ¿Cuál ha sido tu experiencia? Déjame conocer tu opinión.
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