Alcance y restricciones de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana
Por José Gabriel de la Rosa Holguín
En escenarios profesionales que estamos vinculados se ha debatido sobre el
alcance y las limitaciones legales y físicas de la propiedad inmobiliaria en la
República Dominicana, aquella perteneciente a particulares o sea de dominio
privado. Veamos su marco histórico, conceptual y legal.
El derecho de propiedad es un derecho real que se manifiesta en el poder jurídico
que la persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en el sentido jurídico,
siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y
dicho sujeto. Para los romanos, dentro de los derechos reales, el más perfecto era el Derecho de Propiedad, entendían
que tener la propiedad de una cosa era poseer la misma. El artículo 17 de la Declaración Universal de los Derechos
Humanos establece garantías del derecho a la propiedad, cuando instituye que: “Toda persona tiene derecho a la
propiedad, individual y colectivamente. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”.
Conforme al Código Civil Dominicano, artículo 544, la propiedad es “el derecho de gozar y disponer de las cosas del
modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos”. La actual
Constitución de la República Dominicana, artículo 51, sobre los derechos económicos y sociales, establece que “El
Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La Propiedad tiene una función social que implica obligaciones.
Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.
En el caso de la propiedad inmobiliaria, según el artículo de gran contenido académico: “Origen Histórico del Derecho
de Propiedad y su Evolución en el ámbito jurídico dominicano”, a la firma de Catalina Ferrera Cuevas. Revista Justicia
Razón, Año 6, No.11, junio 2016, pág. 31: “La apropiación y la individualización sobre la tierra han despertado el interés
de las personas desde el origen de la creación, nace conjuntamente con la humanidad misma. Así lo vemos en la Biblia,
que es nuestra palabra santa, al decir que en el principio creó Dios los cielos, la tierra y el hombre; puso en manos de
Adán el señorío sobre la tierra y toda la creación. Así lo recoge el Libro de Génesis, capítulo 1. Pero también cuando
estudiamos el pasaje del capítulo 12, versículo 7, de la misma Biblia, vemos que Dios mismo le dijo a Abraham “A tu
descendencia daré esta tierra”, configurándose a partir ese momento bíblico-histórico un concepto de propiedad
desde el plano espiritual, pero que luego recoge grandes luchas históricas de posesiones”.
Los bienes inmuebles, según nuestro Código Civil, son los bienes, o por su naturaleza, o por su destino, o por el objeto
a que se aplican. Las heredades y los edificios, al igual que los molinos de viento o de agua, fijos sobre pilares y que
constituyan parte del edificio, son inmuebles por naturaleza. En virtud a lo anterior, se entiende que los inmuebles por
naturaleza son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad, como por ejemplo
las minas, las canteras y los escoriales mientras su materia permanece unida al yacimiento, las aguas naturales o
embalsadas, así como todo lo que se encuentra bajo el suelo, sin que intervenga la obra del hombre.
Las modalidades de inmuebles que pueden ser registrados en la República Dominicana, de acuerdo al artículo 22 del
Reglamento General de Registro de Títulos, Resolución 788-22, son la Parcela/Solar y la Unidad de Condominio. En el
único párrafo, este artículo estipula que, para los propósitos del mismo, el término parcela es equivalente a solar, por
lo que se utilizan indistintamente. Por su parte, el artículo 8 del Reglamento para el control y reducción de Constancias
Anotadas, instituido por Resolución No. 517-2007, del 22 de marzo de 2007 y modificado por Resolución No. 1737, del
12 de julio de 2007, agrega las porciones de parcelas como unidad de registro.
El Estado dominicano, según el artículo 51-2 de nuestra Constitución, promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la
propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada.
Sustento, formas de adquisición y transmisión
El derecho de la propiedad inmobiliaria se sustenta, en primer término, en el Certificado de Título, documento oficial
emitido y garantizado por el Estado dominicano, previa depuración de su derecho y posesión, que acredita la existencia
de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo. También se apoya en la Constancia Anotada, que es
el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que ampara los derechos de una o más personas sobre una
porción de parcela que no posee una Designación Catastral propia, georreferenciada, ni un plano individual aprobado
y registrado en la Dirección de Mensuras correspondiente.
Los derechos inmobiliarios amparados en Certificado de Título pueden ser transmitidos libremente, excepto cuando
el inmueble presente impedimentos de orden legal o impositivo; o cuando se pretenda venderlo parcialmente, para
lo cual, según el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas No. 517-2007, artículo 12, párrafo
I, debe previamente subdividirlo o afectarlo al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito del
propietario. Catastralmente, cuando el derecho de propiedad inmobiliaria es apoyado en Certificado de Titulo
deslindado, sustentado en plano de mensura aprobado y actualizado con la georreferenciación, permite mayor
garantía del mismo y de su correcta ubicación.
Cuando estos derechos se apoyan en Constancias Anotadas son mayores las limitaciones legal y catastral, dado que
su condición requiere el cumplimiento, además del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas
No. 517-2007 y de las legislaciones y reglamentos básicos sobre la materia, de procedimientos especiales contenidos
en otros reglamentos establecidos por la Jurisdicción Inmobiliaria, a saber: Reglamento para la Regularización
Parcelaria y el Deslinde, según Resolución Núm. 355-2009 ; Reglamento que aprueba la Desjudicialización y
Procedimientos diversos, según Resolución No. 3642-2016, entre otros. Vale destacar que históricamente la
Constancia Anotada surge de la anterior Ley de Registro de Tierras No. 1542- 1947, la cual en el párrafo de su artículo
170, disponía que: Cuando se trate de un Certificado de Título que abarque porciones pertenecientes a distintos
dueños, el Duplicado Certificado de Título que se expida a cada dueño podrá ser una constancia, extracto del
Certificado Original, con los datos esenciales relativos a la Parcela o Solar de que se trate. No obstante, el párrafo II
del artículo 195 de esta misma ley establecía que: Cuando el número de ventas parciales exceda de tres, el Registrador
de Títulos podrá retener en su oficina el Certificado Duplicado de Título, hasta tanto se haga la subdivisión. Esta
disposición del artículo 195 de no era cumplida y se emitían numerosas cartas constancias de la misma parcela.
En cuanto a otros modos de adquirir la propiedad y sus soportes jurídicos, de acuerdo a nuestro Código Civil, artículo
711: “La propiedad de los bienes se adquiere y transmite por: Sucesión, donación entre vivos o testamentaria, y por
efecto de las obligaciones”. Esto indica que la misma además de ser recibida como donativo o por herencia, puede
ser obtenida y sustentada mediante los actos auténticos o bajo firma privada. Este último, al tenor del artículo 1322
del citado código, reconocido por aquel a quien se le opone, o tenido legalmente por reconocido, tiene entre los que
han suscrito y entre sus herederos y causahabientes, la misma fe que en el acto auténtico. La propiedad se adquiere
también, conforme al artículo 712 del Código Civil, por: Accesión o incorporación, y prescripción; claro está que esta
última aplica en los casos de inmuebles no registrados previamente.
Alcance y restricciones físico y legal
De acuerdo al Reglamento General de Registro de Títulos, Resolución 788-22, artículo 69, cuando proceda el registro
de un inmueble, el Registro de Títulos emite un Certificado de Título en el que se hace constar la forma en que se ha
individualizado, su Designación Catastral, su extensión superficial, su matrícula, la causa del derecho, su fecha de
adquisición, su fecha de inscripción, y el o los propietarios del mismo. Catastralmente, en el caso del solar/parcela, se
sustenta en Plano de mensura aprobado, el cual según dispone el Reglamento General de Mensuras Catastrales
vigente, Resolución 789-22, artículo 57, es el plano resultante de la aprobación de los trabajos de mensura
consecuencia del proceso de calificación de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. En el caso de las
Constancias Anotadas, de acuerdo al artículo 2 del Reglamento No. 517-2007, ya citado, los derechos son sustentados
sobre una porción de parcela que no posee una Designación Catastral propia, georreferenciada, ni un plano individual
aprobado y registrado en la Dirección de Mensuras correspondiente.
Accesoriamente al derecho que tiene el propietario sobre el área ocupada en planta por el solar/parcela según el plano
aprobado de mensura, y de acuerdo con el artículo 546 del Código Civil Dominicano, la propiedad de una cosa, mueble
o inmueble da derecho sobre todo lo que produce, y sobre lo que se le agrega accesoriamente, sea natural o
artificialmente. Todo lo que se agrega o incorpora a la cosa, conforme el artículo 551 del CC, pertenece al dueño de
esta, conforme a algunas reglas. Así también, conforme los artículos 552 y 553 del CC: “La propiedad del suelo
comprende la de la superficie y la del subsuelo. El propietario puede hacer en la superficie todas las plantaciones y
obras que crea convenientes, con las excepciones establecidas en el título de servidumbres. Puede hacer en el
subsuelo todas las fábricas y excavaciones que juzgue oportunas, y sacar de ellas cuantos productos puedan darle, con
sujeción siempre a las modificaciones establecidas en las leyes y reglamentos de minas y policía”. Todas las
construcciones, plantaciones y obras hechas en un terreno o en su fondo, se presumen realizadas y a sus expensas por
el propietario a quien pertenecen, si no se prueba lo contrario; todo sin perjuicio de la propiedad que un tercero podría
haber adquirido por prescripción, sea en un subterráneo bajo el edificio perteneciente a otro, o bien de cualquiera
otra parte de la misma finca.
En el caso de los Condominios, este tipo de inmueble con características muy especiales , es definido por la Ley 108-
05 sobre Registro Inmobiliario en su artículo 100, y en el artículo 1 de la Ley 5038 sobre Condominios, luego de su
modificación, como “El derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y
salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su
vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”. Este régimen es aplicable para dividir edificaciones
construidas en forma vertical, horizontal o mixta, a saber: complejos residenciales, complejos hoteleros, complejos
industriales, cementerios privados o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer
una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes. Se sustenta físicamente en el
plano de división para la constitución de condominio definitivo aprobado por la Dirección Regional de Mensuras
Catastrales correspondiente, que representa los distintos sectores de un condominio, como resultado de su
identificación y dimensionamiento en el terreno, conforme al plano aprobado anteriormente por el Ministerio de
Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC) y actualmente por el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones
(MIVHED), según el artículo 6 de la Ley No. 160-21 que crea esta institución; y en cumplimiento de la Disposición
Técnica DNMC-DT-2023-004 de los Aspectos sobre la División para Constitución de Condominio.
De conformidad con el artículo 73 del precitado Reglamento General de Registro de Títulos, cuando el Certificado de
Título se emita como consecuencia de la constitución de un régimen de condominio, el mismo contendrá además: a)
La identificación de la unidad de condominio con todos los espacios de dominio exclusivo que le corresponden ; b) El
porcentaje de copropiedad que le corresponde al titular de la unidad funcional sobre áreas comunes y la parcela, y c)
Las áreas comunes que le corresponde a la unidad con carácter exclusivo y compartido.
En cuanto a las limitaciones físicas y legales que afectan directamente el derecho de propiedad o uso de los inmuebles,
las mismas son establecidas disposiciones legales nacionales o municipales previas o posterior a la emisión de su
titularidad, y dependerán del tipo, ubicación, uso e interés público o privado sobre los mismos.
En el ámbito municipal, legislaciones y ordenanzas municipales pueden imponer limitaciones de uso del suelo,
ocupación en planta y altura del espacio correspondiente al derecho de la propiedad inmobiliaria. Conforme sentencia
del Tribunal Constitucional TC/0226/14 del 23 de octubre de 2014 “La potestad de los ayuntamientos de otorgar los
permisos de uso de suelo y edificaciones constituye una limitación legal del ejercicio del derecho de propiedad, en
razón de que se requiere de su autorización para el uso de la propiedad. Sin embrago, una vez otorgado el permiso de
uso de suelo y el permiso de la edificación por la administración competente, dicha autorización pasa a formar parte
integral del derecho de propiedad y esa limitación a su uso deja de existir”.
De igual forma, las normativas relacionadas al medio ambiente y áreas protegidas de la República Dominicana, Ley 64-
00 de Medio Ambiente y Recursos Naturales, Ley 202-04 sobre Áreas Protegidas, entre otras leyes y reglamentos sobre
la materia, establecen restricciones a la titulación, uso y ocupación de los terrenos. Estas limitaciones de áreas
terrestres o marinas tendrán alcances diferentes según la condición de área natural protegida, área de protección
estricta o reserva científica, acorde a la ubicación, vocación, características geológicas o fisiográficas y biológicas
particulares y/o especies de interés singular para investigaciones científicas y/o monitoreo ambiental, con ninguna o
muy poca presencia o actividades humanas, así como manejo restringido, protección y mantenimiento de elementos
significativos de biodiversidad y de recursos naturales y culturales asociados (como vestigios indígenas) manejados
por mandato legal y otros medios efectivos.
Nuestras legislaciones medioambientales instituyen, además, zonificación hidrológica, priorizando las áreas para
producción de agua, conservación y aprovechamiento forestal, entre otros, y garantizando una franja de protección
obligatoria de treinta (30) metros en ambas márgenes de las corrientes fluviales, así como alrededor de los lagos,
lagunas y embalses. Así también, la Ley No. 305 -68 y la ya citada Ley No.64- 00, establecen la franja marítima, como
la franja de terreno nombrada zona marítima, paralela al mar de sesenta metros de ancho medidos de la línea a que
asciende la pleamar ordinaria hacia la tierra y que abarca, salvo los derechos de propiedad que al presente existan,
todas las costas y playas del territorio dominicano.
También existen las limitaciones por derecho de vía, franja de terreno perteneciente al Estado, que se deja a ambos
lados de las principales carreteras del país, con el propósito de protegerlas y prever futuras expansiones de las mismas.
Las leyes que regulan la franja de vía inician con la ley 1474-38 del 23 de febrero del 1938 y continúan con su
modificación en la Ley 684-65 del 9 de abril de 1965, la cual ordenaba el cumplimiento de un ancho de vía para las
autopistas principales de 30 metros de margen, para las carreteras secundarias de 20 metros y para los caminos
vecinales 15 metros, a cada lado de su eje. En una de las ampliaciones de la autopista Duarte, y con el interés de
regular su entorno y garantizar la ampliación del ancho de vía para esta autopista, fue declarado “Corredor Ecológico”
el tramo desde Santo Domingo hasta Santiago y su futuras ampliaciones, así se emitió el Decreto No.451-06 del 3 de
octubre de 2006 , el cual exige 50 metros desde el centro de la calzada, exceptuando algunas zonas urbanas del tramo
Santo Domingo – Los Alcarrizos y la entrada a Santiago, que lo reduce a 30 metros.
Luego, fue publicada la Ley 174-09 de fecha 3 de junio 2009, que modifica las leyes 1474-38 y la 684-65, donde se
define como paisajes protegidos y amplían lo clasificado como “Corredores Ecológicos” a las autopistas Duarte, 6 de
Noviembre y Juan Bosch, la cual estipula en su artículo 3-a, que “ El Sistema de Corredores Ecológicos de Las Autopistas
Duarte, Autopista 6 de Noviembre y de la Autopista Juan Bosch de la República Dominicana cubrirá una franja de
cuarenta (40) metros de ancho a ambos lados de la vía, contados a partir del borde superior del talud de los cortes y
de la base del talud de los rellenos, así como las zonas divisorias, isletas de separación intravial, áreas verdes conexas
y zonas de amortiguamiento”.
En lo relacionado a las expropiaciones, nuestra Constitución establece en su artículo 51-1, que: “Ninguna persona
puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su
justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo
establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser
previa”. Este procedimiento, sustentado en el derecho público, constitucional y administrativo, consiste en la
transferencia coactiva de la propiedad privada desde su titular al Estado, mediante indemnización o previo pago de su
justo valor económico. Es un mecanismo excepcional a través del cual el Estado fuerza a un particular a transferir un
bien del cual es propietario, conforme a un procedimiento y a causales determinados y activados por diversas razones
de interés público, y representa una potestad estatal, amparada constitucionalmente y regulada por la Ley, en este
caso, por la Ley General de Expropiaciones No. 344 del 31 de julio del año del año de 1943 y sus modificaciones.
Sobre las servidumbres o cargas que se imponen sobre un bien inmueble, para uso y utilidad de otro inmueble
perteneciente a un propietario distinto, el Código Civil, en su artículo 639, sitúa su origen en la situación de los predios,
en obligaciones impuestas por la ley, o en contrato hecho entre los propietarios. Entre ellas podemos citar la
servidumbre de paso, la cual se define como el derecho que existe sobre una finca, para facilitar el acceso de otro
colindante, que de otro modo no podría acceder a su finca. Así también la servidumbre de escurrimiento de agua, la
cual, de conformidad con el Código Civil, artículo 640, consiste en que un fundo o parcela inferior reciba las aguas que
se escurren de los fundos superiores.
Podemos citar, además, las servidumbres para concesión definitiva de obras e instalaciones eléctricas, sustentada en
la Ley General de Electricidad No. 125-01, de fecha 26 de julio de 2001, publicada en la Gaceta Oficial No. 10095 de
fecha 27 de julio de 2001 y sus modificaciones, la cual dispone que las resoluciones de concesión definitiva o
provisional, permisos y autorizaciones del Poder Ejecutivo indicarán, de acuerdo con esta Ley y su Reglamento, los
derechos de servidumbres que requiera el concesionario, conforme a los planos especiales de servidumbres que se
hayan aprobado en la resolución o autorización de concesión. Después de satisfacer las exigencias y trámites
establecidos en la Constitución de la República y en esta Ley, conforme a su artículo 68, las concesiones de centrales
productoras de electricidad permiten al concesionario obtener, mediante los procedimientos previstos en esta Ley
eléctrica, el derecho de ocupar los terrenos que necesitaren para efectuar los estudios, construir y establecer las obras
y realizar su operación normal; ocupar y cerrar los terrenos necesarios para embalses, vertederos, clasificadores,
estanques de acumulación de aguas, cámaras de presión, cavernas, habitaciones para el personal de vigilancia,
caminos de acceso, depósitos de materiales y, en general, todas las servidumbres y obras requeridas para las
instalaciones eléctricas.
De igual forma, la Ley Minera de la República Dominicana, 146-71, en sus artículos del 81 y 82, establece que los
concesionarios de explotación tendrán derecho a establecer servidumbre, previa compensación, si es requerida, y
mediante autorización de la Dirección General de Minería, de obras subterráneas a través de terrenos ajenos y a
comunicarlas con la superficie, para el solo efecto de obtener la extracción más económica de los minerales o el
desagüe o la ventilación de las obras mineras.
También pueden surgir aumentos o afectaciones de las propiedades situadas a la orilla de un río, arroyo o cursos
naturales de agua, principalmente por aluvión, lo cual se establece en los artículos 556 y siguientes del Código Civil,
leyes medioambientales y en el Reglamento General de Mensuras Catastrales vigentes.
Respecto a los condominios, por su propia definición y sus características, presentan “limitaciones” en comparación
con otros tipos de inmuebles, relacionadas con el uso y su derecho de propiedad. Según la normativa sobre la materia
vigente, los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos
propietarios si no están afectados al régimen de condominio. En el mismo, el terreno es esencialmente común y
proindiviso de todos los condómines. Los sectores o áreas comunes y proindivisas son inseparables de la propiedad
exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia de la propiedad incluye,
aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde. Registralmente, se
emite un Certificado de Título por cada unidad exclusiva; también se emite un Certificado de Título a nombre del
consorcio de propietarios por el terreno, sobre el que se inscribe un Bloqueo Registral en el Registro Complementario
del Certificado de Título.
De acuerdo a la Ley de Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Mensuras Catastrales vigentes, no se permite
la constitución de condominios sobre inmuebles amparados en Constancias Anotadas, ni sobre unidades de
condominio ya registradas; la parcela afectada al régimen de condominio no pueden ser objeto de refundiciones,
subdivisiones o cualquier otra modificación parcelaria o acto de levantamiento parcelario. No obstante, el citado
Reglamento estipula que procede la modificación de división para la constitución de condominios cuando: Se modifica
físicamente una o más unidades de condominio registradas, ya sea por incorporación de nuevos sectores privativos o
de uso exclusivo o por desagregación de los mismos, siempre que se mantenga la funcionalidad; se agregan o suprimen
unidades de condominio, ya sea por agrupación de unidades existentes o por incorporación de nuevas unidades,
siempre que se mantenga la funcionalidad; se modificaren físicamente o se agregan partes comunes; o se modifican
o corrigen la designación de sectores o designación de las unidades funcionales que hayan sido afectadas por un error
en los planos presentados en la solicitud de división para constitución de condominio.
Conforme el Reglamento de Mensuras Catastrales, vigente, la solicitud de modificación de una división en condominio,
debe estar acompañada de: Plano de modificación de la división en condominio, aprobado por la autoridad
competente, si corresponde; acta de asamblea con la aprobación de la modificación por la Junta de Condóminos según
lo establece la Ley de Condominios de la RD, debidamente legalizadas las firmas por notario público y certificada por
el Administrador del Consorcio, entre otros requisitos acorde a los procesos catastral y registral establecidos en los
reglamentos sobre la materia vigentes.
Según se ha observado, a modo de conclusión podemos decir que, en nuestro ordenamiento jurídico, leyes,
reglamentos, actos, sentencias, resoluciones, ordenanzas, procesos judiciales, medidas provisionales y disposiciones
en materia civil, tierras, penal, administrativo, impositivo, lavado de activos, entre otros, pudieren extinguir, extender
o limitar el derecho de propiedad sobre determinado inmueble.
