Lexicografía inmobiliaria de la República Dominicana
Por José Gabriel de la Rosa Holguín
Conforme con el Diccionario de la lengua española de la Real Academia Española (RAE), el lenguaje es la “Facultad del ser humano de expresarse y comunicarse con los demás a través del sonido articulado o de otros sistemas de signos”, estilo y modo de hablar y escribir de cada persona en particular.
De acuerdo a Fundéu RAE: “La distinción entre lengua y lenguaje no es precisa, aunque en general se suele considerar que todas las lenguas son lenguajes, pero no todos los lenguajes son lenguas: una lengua equivale a un idioma, mientras que un lenguaje es un sistema de comunicación o de expresión de conocimientos, como el lenguaje matemático”.
Sobre este particular, el profesor, escritor y miembro de la Academia Dominicana de la Lengua, Lic. Bartolo García Molina, en su libro “Redacción: Métodos de organización y expresión del pensamiento”. 10ma. Edición, nos dice que: “Llamamos comunicación lingüística a la que se realiza por medio de las palabras. Esta forma de comunicación es exclusiva de los seres humanos”. También nos señala que: “La comunicación lingüística puede ser oral y escrita. En ambos casos, el mensaje está rodeado de un conjunto de circunstancias extralingüísticas que hace posible la cabal comprensión del mismo. Estas circunstancias pueden ser sociales, históricas, culturales, físicas, mímico-espaciales, referenciales, etc., y reciben de entorno de discurso, según unos; contexto situacional, según otros”.
En el área inmobiliaria de la República Dominicana, el uso o mal uso de términos relacionados a la misma, ha sido también derivado de situaciones y contextos culturales, usos y costumbres, que no necesariamente coinciden o van acorde a los vocabularios de la lengua española, códigos, legislaciones y reglamentos sobre esta materia. Veamos:
Por lo regular, se utiliza el término propiedad para referirse exclusivamente a los inmuebles. Así vemos frecuentemente en las promociones y portafolios inmobiliarios de ventas de viviendas, apartamentos, solares, decir, por ejemplo: “Si deseas adquirir o vender tu propiedad acércate a nosotros”.
La propiedad, al igual que los bienes, puede ser mobiliaria o inmobiliaria. El Código Civil Dominicano, artículo 544, nos dice que la propiedad es: “El derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos”. También señala, sobre los bienes y de las diferentes modificaciones de la propiedad, artículo 516, que: “Todos los bienes son muebles e inmuebles”.
Los bienes inmuebles, señala también el Código Civil en su artículo 517, son los bienes, o por su naturaleza, o por su destino, o por el objeto a que se aplican. Las heredades y los edificios, al igual que los molinos de viento o de agua, fijos sobre pilares y que constituyan parte del edificio, son inmuebles por naturaleza”. También, en sus artículos 527 y 528, sobre los muebles, establece que los mismos son muebles por su naturaleza o por disposición de la ley. En el caso de los muebles por naturaleza, son los cuerpos que pueden transportarse de un punto a otro, bien se muevan por sí mismos, como los animales, bien que no puedan cambiar de sitio sino por efecto de una fuerza exterior, como las cosas inanimadas.
De lo anteriormente expresado, se colige que un solar, finca, condominio, vivienda, local comercial, etc., son propiedades inmobiliarias; los camiones, mesas, plantas eléctricas, refrigeradores, son propiedades mobiliarias. Los inmuebles son propiedades, pero las propiedades no necesariamente son inmuebles.
Las modalidades de inmuebles que pueden ser registrados en la República Dominicana, de acuerdo al Reglamento General de Registro de Títulos, son la Parcela/Solar y la Unidad de Condominio. Por su parte, el Reglamento para el control y reducción de Constancias Anotadas agrega las Porciones de Parcelas como unidad de registro.
Históricamente, de acuerdo a la Ley de Tierras No. 1542-1947, ya derogada, la parcela se definía como una porción de terreno localizada en la zona rural o suburbana, por su vocación original a la explotación agropecuaria, limitada por una poligonal cerrada, de pertenencia de un solo dueño o varios en copropiedad. Era la unidad de nuestro sistema catastral para la distribución de un terreno rural. El solar era definido como una superficie de terreno que resulta de la acción de urbanizar o lotificar un lote más amplio de terreno y que junto a otros, conforman catastralmente una manzana. Porción de terreno ubicada en la zona urbana.
Actualmente, se denomina parcela todo inmueble de extensión territorial continua, delimitada por un polígono cerrado de límites, objeto de un derecho de propiedad o de copropiedad registrado, cuya existencia y elementos esenciales han sido comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento parcelario documentado, aprobado y registrado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales e inscrito en el Registro de Títulos correspondiente. En lo que concierne a los Reglamentos Generales de Mensuras Catastrales y de Registro de Títulos vigentes, el término parcela es equivalente a solar, por lo que se utilizan indistintamente. No obstante, en la actualidad, todavía se utiliza lenguaje con la influencia legal histórica y uso consuetudinario, por ejemplo: “Voy para mi parcela a buscar unos racimos de guineos”.
En lo relacionado al lote, en el citado diccionario de la lengua española, se define como una parcela procedente de la división de un terreno destinado a la edificación. En el Vocabulario Jurídico de Capitant, se describe como porción que se adjudica a cada copartícipe en un bien o conjunto de bienes indivisos y que constituye el objeto de la partición. También lo define como la porción divisa de un bien, destinado a ser vendido en detalle. Un terreno, por ejemplo, puede dividirse en varios lotes, los cuales funcionan como parcela/solar independiente con su propio plano de mensura y certificado título de propiedad. En otra acepción, suele llamarse lote a un terreno de gran superficie, apto para desarrollar proyectos de urbanizaciones o edificaciones.
En cuanto a la urbanización “per se”, la misma es acción que consiste en convertir un terreno en un centro o cercano de población, construyendo viviendas, calles, etc., dotándolas de servicios. También se define como porción de terreno dotada de los servicios municipales mínimos como calles, aguas potables, tendido eléctrico, alcantarillado pluvial y sanitario, áreas verdes, etc., a los fines de convertirlo en una zona habitable. La Urbanización Parcelaria, en el ámbito catastral/registral, de acuerdo a la normativa actual, es el acto de levantamiento parcelario que tiene por fin la creación de nuevas parcelas por división de una o más parcelas registradas, con apertura de calles o caminos públicos. En estos casos, es obligatorio adjuntar el proyecto aprobado por el ayuntamiento correspondiente y por las autoridades competentes.
Un término semejante a las urbanizaciones, aunque de poco uso en nuestro país, es el reparto. Es definido por el Diccionario de la lengua española, RAE, como terreno fraccionado para la construcción de nuevas viviendas. Tengo varios amigos que residen en el Reparto Yuna de Bonao.
Hay varios vocablos, como: heredad, predio, hacienda y fundo, de dominio público y privado, con significados que se refieren a sitios, fincas, propiedades, dominios, lotes, parcelas o terrenos, actualmente no son tan utilizados.
También sabana, cuyo nombre vincula a un llano muy extenso con escasa vegetación arbórea, en el presente es un término de poco uso. Recuerdo que en mi pueblo había algunas muy conocidas, como: “La Sabana de los Jiménez”.
En lo concerniente a las edificaciones y mejoras, de forma general, suele confundirse el alcance de estos términos. La edificación, de forma amplia y de acuerdo a Manuel Alcázar, son las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Por su parte, conforme al Reglamento General de Registro de Títulos, mejora es todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor. De igual forma, es definido en la Ley sobre Catastro No. 150-14.
Según se observa, el término mejora tiene mayor alcance que las edificaciones. No obstante, en el lenguaje común, interpretación y uso de algunas instancias públicas y privadas, el mismo se relaciona a la construcción no terminada dentro de un solar o edificación y/o a las obras complementarias, tales como verjas, cuarto de utilería aislado, aceras perimetrales, etc.
Sobre las viviendas, se acostumbra solamente designar con este nombre a las que son aisladas o dúplex en uno o dos niveles. En el sentido amplio, vivienda es el lugar o local destinado para servir de habitación o morada de una persona o de una familia, donde desarrolla la intimidad de su existencia, constituyendo el hogar o sede de su vida doméstica. Es unidad de agrupamiento en el conjunto socio ambiental. Este término, cuando se generaliza, abarca las viviendas aisladas, pareadas/townhouse o en edificio de apartamentos. Tiene como sinónimo: casa, residencia, hogar, domicilio, morada, techo, habitación, piso, apartamento, departamento.
A propósito de hogar, el mismo tiene varias acepciones, a saber: Grupo de personas emparentadas que viven juntas, lugar donde reside una familia, vivienda, casa o domicilio. El término se usa en otras áreas sociales, institucionales y comerciales: “El hogar de ancianos”, “El hogar de niñas”, “El hogar de las empanadas”, entre otros.
En lo referente a las casas, las mismas definen originalmente una edificación destinada para ser habitada, o sea residencia o vivienda. El término también se utiliza para usos comerciales, como: “La casa de las bicicletas”, “La casa de las camisas”, entre otros. También en instituciones de carácter sociocultural y recreativo que agrupa a personas con vínculos geográficos o intereses comunes, y su sede, como: La casa de los periodistas; “La casa de la cultura”, etc. En nuestro país, por uso y costumbre, denominamos casa al lugar donde nacimos y nos criamos. Es frecuente escuchar de un dominicano decir: “Este fin de semana voy para mi casa”, refiriéndose a la casa de los padres o de los viejos.
Villa, término también muy utilizado en nuestro país, es casa de recreo situada aisladamente en el campo, residencia en las afueras de la ciudad, casa de veraneo cercana a playa o montañas, también poblado pequeño. Parecido a villa, la estancia en República Dominicana, aunque ya de poco uso, se vincula a finca, hacienda, casa de campo y poblado pequeño.
Sobre el chalé, adaptación gráfica de la voz francesa chalet, el mismo se definía como edificación de una a tres plantas, con jardín, destinada a vivienda unifamiliar, que ocupa un cuarto de manzana o área de terreno muy extensa. En República Dominicana, al igual que la mansión, chalé está relacionado a vivienda grande y lujosa, con solar y jardinería muy extensa.
En contraste a chalé, está la choza, ya de poco uso en RD, la cual es relacionada con vivienda muy pequeña y “humilde”; aunque también los dominicanos le dicen choza a su casa, a donde viven. Así aún oímos decir: “Voy para mi choza a descansar”.
Otros términos utilizados para viviendas sencillas, son: bohío, tugurio y cuchitril. El bohío, según “Voces del bohío – Vocabulario de la cultura taína” de Rafael García Bidó. AGN-Año 2010, es: “Lugar seguro, hogar. Se decía de la casa, del poblado, de la isla. Para la construcción del bohío se hincaban postes de madera, separados cuatro o cinco pasos, conformando un círculo amplio. En su parte alta se unían con pedazos de madera y allí se colocaban varas que se unían en un poste central o haitinal más alto que los otros. Esta estructura se cubría con hojas de palma o de bijao, con paja o cañas. Las paredes entre poste y poste se hacían de cañas hincadas y amarradas con bejucos. El bohío tenía entrada de aire en su parte superior central. La entrada de acceso al bohío no tenía puerta para cerrarlo”.
El tugurio, al igual que el cuchitril, en República Dominicana, define habitación, vivienda o establecimiento pequeño y de mal aspecto, cuartucho. Recientemente escuché decir a un humilde trabajador de la construcción: “Con Dios mediante, si se me da una jugada que hice, saldré del cuchitril donde vivo”.
En el caso de los apartamentos, también llamado departamento o apartamiento, es unidad de vivienda que comprende una o más habitaciones, diseñadas para proporcionar instalaciones completas de un individuo o una familia no numerosa. También se le denomina apartamento, de forma general, al espacio en que se dividen los edificios múltiples, los cuales pueden destinarse, además del residencial, a otros fines, como: turístico, comercial, servicios, oficinas, entre otros. El penthouse es apartamento ubicado en el último piso, con mayor calidad y confort que los demás.
Sobre los edificios de apartamentos, según ciertas características físicas, legales y sociales, los mismos adquieren diferentes denominaciones, entre ellas: Torres, multifamiliares, multi, condominios. Las torres son edificios muy altos, construidos principalmente en áreas urbanas con espacios limitados y alta demanda de viviendas, para albergar múltiples unidades de vivienda independientes, llamadas apartamentos o departamentos; aunque también las torres presentan otros usos, como: Comercial, institucional, profesional, servicios, empresarial.
Los multifamiliares, nombre ya poco utilizado, se refieren a edificios de varias plantas con numerosos apartamentos de uso principalmente familiar. Por su parte, el término “multi”, apócope de multifamiliar, también se asocia a edificio de viviendas que consta también de muchas plantas, pero de tipo más popular.
Del local, cuando hablamos de este vocablo, en el sentido amplio, es lo perteneciente o relativo a un lugar, es sitio cercado o cerrado y cubierto. También, local es sinónimo de recinto, establecimiento, nave, almacén, oficina, espacio, localidad, etc. Es utilizado principalmente para denominar los espacios comerciales e institucionales. Así, en los anuncios publicitarios regularmente se dice: “visite nuestro local y recibirá las atenciones de nuestro personal”.
En relación a los condominios, generalmente el común de las personas tiende a asociarlo solamente a un edificio de varios pisos; de ahí que frecuentemente escuchamos decir: “Yo vivo en un condominio”, solamente por el hecho de vivir en grupo de viviendas unidas materialmente en más de un nivel. La Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, que modificó varios artículos de la Ley de Condominio No. 5038-1958, define condominio como: “El derecho de en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”, o sea que actualmente el régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones construidas verticalmente o en altura, complejos residenciales y horizontales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en la que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes.
Muchas personas que han comprado espacios en un cementerio privado, establecido bajo este régimen, con sectores propios y copropiedad de las áreas comunes, cuando sean sepultados estarán descansando eternamente en un condominio.
