¿En qué consiste la doble mayoría en las votaciones de las asambleas de condóminos?
Por José Gabriel de la Rosa Holguín
La doble mayoría en las asambleas de condóminos es una disposición legal y estatutaria que tiene el propósito de evitar el avasallamiento con el voto en las decisiones de las mismas por el hecho de poseer varias propiedades en este tipo de inmueble y modo de convivencia, donde concurren la propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes.
El régimen de condominio es aplicable para dividir edificaciones construidas en forma vertical, horizontal o mixta, a saber: complejos residenciales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios privados o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer este tipo de relación inseparable de los derechos de cada propietario de las cosas comunes y la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales.
De acuerdo al artículo 9 de la Ley 5038 sobre Condominios de la República Dominicana, modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario: “ A los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un administrador. Los poderes del consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectiva que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes”.
Conforme el artículo 12 de la citada Ley sobre Condominios de la RD: “Las resoluciones del Consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas. Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley. Esta participación en los votos sólo podrá mortificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios”.
En su parte in fine, este artículo 12 establece que: “Se requerirá una mayoría de las tres cuartas partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento para las cuales esta ley o el reglamento original no exijan el consentimiento unánime de los propietarios”. Queda claro que, para modificar el Reglamento de Copropiedad, este artículo exige una doble mayoría, a saber: las tres cuartas partes del total de votos de los propietarios, y, en segundo lugar, en una mayoría ordinaria del número de propietarios.
Para abordar la explicación a este tema, citaremos a Fabio J. Guzmán Ariza, destacado jurista y lingüista dominicano, en su libro “Ley 5038 de 1958 sobre Condominios, comentada, anotada y concordada”, Edición 2009, páginas 32 y 33, el cual nos señala que: “Con la doble mayoría quedan protegidos los adquirientes de unidades del condominio de la posible veleidad o mala fe del promotor o propietario original de todas las unidades, quien, de no existir dicha exigencia, podría en cualquier momento antes de vender el veinticinco por ciento del proyecto, cambiar a su antojo el reglamento de copropiedad. El requisito de la doble mayoría le imposibilita hacer esto una vez realizadas las primeras dos ventas a dos propietarios distintos, pues a partir de ese momento estaría en minoría de uno a dos”.
Para mejor entendimiento práctico de la doble mayoría, cabe ilustrar el tema con un ejemplo: Supongamos un condominio con 20 unidades, de las cuales 15 todavía pertenecen al propietario original o promotor y 5 han sido vendidas a 5 compradores distintos. En el Reglamento de Copropiedad, a cada unidad del condominio se le ha asignado un voto, de manera que hay un total de 20 votos en el consorcio y 6 propietarios (el propietario original y los 5 compradores). En esas circunstancias, para modificar el reglamento se necesitaría lo siguiente: i) un mínimo de 15 votos de los 20 votos existentes (las tres cuartas partes de los votos de los propietarios); y al mismo tiempo, ii) el voto afirmativo de por lo menos 4 de los 6 propietarios (una mayoría ordinaria de los propietarios)”.
Finalmente debemos observar que, según lo indicado en la propia ley, la doble mayoría no se aplica a la modificación de aquellas disposiciones del reglamento para las cuales la ley exige el consentimiento unánime de todos los propietarios.
