{"id":247420,"date":"2026-10-04T14:55:16","date_gmt":"2026-10-04T18:55:16","guid":{"rendered":"https:\/\/primicias.net\/web\/?p=247420"},"modified":"2026-10-04T14:55:16","modified_gmt":"2026-10-04T18:55:16","slug":"que-papel-desempena-realmente-un-fideicomiso-inmobiliario-dos-de-dos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/primicias.net\/web\/que-papel-desempena-realmente-un-fideicomiso-inmobiliario-dos-de-dos\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 papel desempe\u00f1a realmente un fideicomiso inmobiliario? (Dos de dos)"},"content":{"rendered":"
Lic. C\u00e9sar Fragoso<\/div>\n
(Dos de dos)<\/div>\n
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\u00bfQu\u00e9 papel desempe\u00f1a realmente un fideicomiso inmobiliario? (Dos de dos)<\/b><\/div>\n
Por Lic. C\u00e9sar Fragoso. Asesor inmobiliario.<\/b><\/div>\n
En nuestro art\u00edculo anterior pregunt\u00e1bamos qui\u00e9n protege realmente tu dinero cuando compras una propiedad en planos. Explicamos que antes de entregar un peso debemos investigar al desarrollador, conocer qui\u00e9n posee el terreno, revisar los documentos y saber d\u00f3nde ser\u00e1n depositados nuestros recursos. Ahora corresponde responder una pregunta fundamental: \u00bfqu\u00e9 papel desempe\u00f1a realmente un fideicomiso inmobiliario?<\/b><\/div>\n
En los \u00faltimos a\u00f1os se ha hecho frecuente escuchar que un proyecto \u201cest\u00e1 bajo fideicomiso\u201d o que \u201ctiene una fiduciaria\u201d. Para muchos compradores esas expresiones significan seguridad absoluta. Pero \u00bfsabemos realmente qu\u00e9 implican? Para entenderlo debemos conocer qui\u00e9nes participan, qu\u00e9 responsabilidad tiene cada uno y, especialmente, qu\u00e9 sucede con el dinero aportado por el comprador.<\/b><\/div>\n
El fideicomiso es una estructura mediante la cual determinados bienes o derechos son transferidos para crear un patrimonio separado, administrado por una fiduciaria con una finalidad previamente establecida. En Rep\u00fablica Dominicana esta figura est\u00e1 regulada principalmente por la Ley 189-11 y su reglamento. Ese patrimonio tiene reglas propias y debe administrarse conforme al acto constitutivo.<\/b><\/div>\n
Imaginemos un proyecto desde su nacimiento. Una persona o empresa posee un terreno donde pretende desarrollar cien apartamentos. Ese inmueble puede ser aportado al fideicomiso junto con otros bienes, derechos o recursos. El comprador debe conocer qui\u00e9n aport\u00f3 el terreno, bajo cu\u00e1les condiciones fue transferido y qu\u00e9 establece el fideicomiso respecto a su utilizaci\u00f3n.<\/b><\/div>\n
Aqu\u00ed aparece una diferencia que muchas personas desconocen: fideicomiso y fiduciaria no son lo mismo. El fideicomiso es el patrimonio y la estructura jur\u00eddica creada para una finalidad determinada; la fiduciaria es la entidad encargada de administrarlo. Esta debe mantener los bienes fideicomitidos separados de su propio patrimonio y cumplir las obligaciones asumidas.<\/b><\/div>\n
Pero la presencia de una fiduciaria no representa una garant\u00eda absoluta de que todo saldr\u00e1 seg\u00fan lo previsto. La fiduciaria administra aquello colocado bajo su responsabilidad, pero no necesariamente construye, vende, financia ni garantiza la rentabilidad o terminaci\u00f3n de la obra. Sus responsabilidades depender\u00e1n de la legislaci\u00f3n y de lo establecido espec\u00edficamente en cada fideicomiso.<\/b><\/div>\n
Luego tenemos al desarrollador, quien normalmente concibe y estructura el negocio, gestiona dise\u00f1os, permisos, presupuestos, comercializaci\u00f3n, financiamiento y coordinaci\u00f3n general. Tambi\u00e9n est\u00e1 el constructor, responsable de ejecutar f\u00edsicamente la obra. Aunque algunas veces pertenecen al mismo grupo empresarial, sus responsabilidades no deben confundirse.<\/b><\/div>\n
\u00bfY d\u00f3nde aparece el banco? Un proyecto puede necesitar financiamiento para completar su construcci\u00f3n. La instituci\u00f3n financiera analiza la operaci\u00f3n y puede conceder facilidades cuyos desembolsos est\u00e9n sujetos a determinadas condiciones y avances. Banco financiador y fiduciaria desempe\u00f1an funciones diferentes, aunque ambos puedan participar dentro de una misma estructura inmobiliaria.<\/b><\/div>\n
Llegamos entonces al protagonista que m\u00e1s debe comprender este proceso: el comprador. Supongamos que separa un apartamento con US$5,000 y posteriormente completa el inicial mediante cuotas. No deber\u00eda conformarse con preguntar si existe una fiduciaria. Necesita saber a nombre de qui\u00e9n paga, d\u00f3nde llega ese dinero, qui\u00e9n lo controla y bajo cu\u00e1les condiciones puede utilizarse.<\/b><\/div>\n
Aqu\u00ed comienza el verdadero recorrido del dinero. Dependiendo de la estructura establecida, los recursos aportados por los compradores pueden estar sujetos a determinadas condiciones para su administraci\u00f3n y desembolso. Por eso no debemos afirmar que todas las fiduciarias manejan el dinero de igual manera. Lo importante es conocer c\u00f3mo funciona el fideicomiso espec\u00edfico donde estamos pensando invertir.<\/b><\/div>\n
Otro concepto que debemos entender es el punto de equilibrio. En determinados proyectos pueden establecerse condiciones econ\u00f3micas, comerciales, jur\u00eddicas o t\u00e9cnicas antes de avanzar hacia ciertas etapas. Pueden estar relacionadas con ventas m\u00ednimas, aportaci\u00f3n del terreno, permisos, capital del desarrollador o financiamiento. El comprador debe preguntar qu\u00e9 significa concretamente ese punto de equilibrio.<\/b><\/div>\n
Cuando comienza la construcci\u00f3n pueden entrar en juego presupuestos, cubicaciones, certificaciones de avance y condiciones para determinados desembolsos. Los recursos de compradores, desarrolladores y entidades financieras pueden formar parte de la estructura financiera del proyecto. Por eso debemos conocer qui\u00e9n autoriza los movimientos y cu\u00e1les controles han sido establecidos.<\/b><\/div>\n
\u00bfY qu\u00e9 sucede si las cosas no salen seg\u00fan lo previsto? Puede haber retrasos, aumentos de costos, ventas inferiores a las esperadas o dificultades financieras. Tener un fideicomiso no elimina autom\u00e1ticamente esos riesgos. Lo que proporciona es una estructura jur\u00eddica y administrativa con reglas para manejar los bienes y recursos comprendidos dentro de ella.<\/b><\/div>\n
Una de sus caracter\u00edsticas m\u00e1s importantes es la separaci\u00f3n patrimonial. Los bienes fideicomitidos deben mantenerse separados de los bienes propios de la fiduciaria y de otros patrimonios administrados por esta. Pero debemos distinguir entre protecci\u00f3n patrimonial y garant\u00eda de terminaci\u00f3n del proyecto. Son conceptos diferentes y el comprador necesita comprender esa diferencia.<\/b><\/div>\n
Por eso ya no basta preguntar: \u201c\u00bfEste proyecto tiene fideicomiso?\u201d. Preguntemos qui\u00e9n es la fiduciaria, qui\u00e9n aport\u00f3 el terreno, qui\u00e9n desarrolla, qui\u00e9n construye, c\u00f3mo se financia, d\u00f3nde ser\u00e1n depositados nuestros pagos, cu\u00e1ndo pueden utilizarse y qu\u00e9 sucede si el proyecto no contin\u00faa. Despu\u00e9s de casi cuarenta a\u00f1os trabajando en bienes ra\u00edces he aprendido que la seguridad comienza con informaci\u00f3n. La palabra fideicomiso debe producir preguntas, no confianza autom\u00e1tica. \u00bfSabes realmente qui\u00e9n administra el dinero que entregas al comprar en planos? \u00bfCu\u00e1l ha sido tu experiencia? D\u00e9jame conocer tu opini\u00f3n.<\/b><\/div>\n
Cesarfragoso75@hotmail.com<\/b><\/a><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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